La situación de la vivienda en Aragón: “Hay que perderle el miedo a la palabra estandarización”

La vivienda se ha convertido en una barrera para emanciparse, cambiar de trabajo o instalarse en un municipio. Mientras la demanda crece, la construcción encuentra dificultades para responder: falta suelo listo para edificar, escasean los trabajadores y los costes alargan la distancia entre los precios y los salarios.

Ampliar la oferta exige actuar en varios frentes a la vez, desde el urbanismo y la promoción de alquiler asequible hasta una transformación de la forma de diseñar y construir. El reto es que esas medidas se traduzcan en hogares disponibles a precios que las familias puedan asumir.

Abordamos las soluciones a corto plazo para adaptarse a la demanda en materia de vivienda en este Canal Expositivo del Club Cámara Zaragoza organizado por Jacob Delafon.

Acceder (o no) a una vivienda y sus consecuencias

La dificultad para acceder a una vivienda está desbordando el mercado inmobiliario. Además, su repercusión va mucho más allá del mero acceso a un hogar, condiciona la emancipación, la movilidad laboral y la capacidad de los municipios para atraer trabajadores. La cuestión ya no es únicamente cuánto cuesta comprar o alquilar, sino cómo producir suficientes hogares a precios compatibles con los ingresos de quienes los necesitan.

El diagnóstico apunta a varios obstáculos que se refuerzan entre sí: escasez de suelo preparado para construir, tramitaciones prolongadas, falta de mano de obra y costes crecientes. En este contexto, aumentar las promociones resulta imprescindible, pero el sector advierte de que los anuncios y la disponibilidad de terrenos no bastan si la capacidad de ejecución permanece limitada.

Juan Carlos Bandrés, presidente del Clúster Industrial de la Construcción de Aragón (CICA) y CEO de Grupo LOBE, sitúa parte del problema en la pérdida de tejido empresarial tras la crisis de 2008. La recuperación de la demanda ha encontrado una estructura productiva debilitada y un modelo de trabajo difícil de sostener. Según su experiencia, edificios de cien viviendas que antes podían ejecutarse en veinte o veintidós meses requieren ahora plazos próximos a los treinta.

Suelo público para ampliar el alquiler asequible

La respuesta de la Administración aragonesa combina cambios normativos y programas adaptados a necesidades territoriales distintas. Los problemas de los jóvenes zaragozanos conviven con las dificultades para alojar trabajadores en municipios turísticos y con la falta de vivienda disponible en zonas despobladas.

Inmaculada Aured, directora gerente de Suelo y Vivienda de Aragón, explica que el Plan Aragón Más Vivienda 2023-2030 aborda esas situaciones mediante actuaciones públicas y colaboración con empresas. Entre las fórmulas utilizadas destaca la cesión de suelo dotacional mediante concesiones de 75 años. Aured señala que esta vía ha permitido impulsar más de 2.000 viviendas en Zaragoza, paralelamente a la construcción pública financiada con recursos propios.

El objetivo que define Aured para el alquiler asequible es que la renta no supere el 30% de los ingresos familiares. Una cifra que expresa el criterio con el que debería medirse el resultado: la relación entre el precio de la vivienda y la capacidad económica del hogar.

Estas promociones también afrontan resistencias sociales. Bandrés cuestiona la asociación entre alquiler asequible y deterioro del entorno, y defiende la calidad de unas viviendas destinadas a personas que encuentran dificultades para acceder al mercado.

Aprovechar la ciudad: una búsqueda para reducir costes

Para Fernando Used, arquitecto y socio fundador de Ingennus, ampliar la oferta requiere actuar sobre el planeamiento. “Deberíamos densificar y aprovechar los huecos de la ciudad”, propone. Su planteamiento incluye estudiar la transformación de inmuebles sin uso y revisar suelos cuya función prevista ya no encuentra demanda.

Desde el CICA, Bandrés añade otras posibilidades, como aumentar la edificabilidad en determinados desarrollos o permitir vivienda protegida en terrenos terciarios sin salida, con precios regulados. Son propuestas que obligan a valorar las condiciones de cada ámbito, pero comparten una idea: aprovechar mejor la urbanización y los servicios existentes.

Used también cuestiona la repercusión del suelo público sobre el precio final de la vivienda protegida. Si la Administración reduce ese coste, sostiene, puede facilitar un abaratamiento para el comprador. Por otro lado, considera excesivos los plazos de dos o tres años para determinados instrumentos urbanísticos y reclama mayor flexibilidad.

Industrializar empieza antes de llegar a la obra

La industrialización aparece como una respuesta a la falta de trabajadores y a la necesidad de controlar plazos y costes. Sin embargo, implica mucho más que incorporar elementos prefabricados. “La industrialización es un nuevo sector de gestión industrializada”, afirma Bandrés. El cambio afecta al diseño, las compras, la fabricación y el montaje. Para que funcione, promotor, arquitecto, constructor y fabricantes deben colaborar desde el inicio.

Used advierte de que proyectar sin conocer los sistemas disponibles conduce a rehacer planos y presupuestos. Diseñar con información técnica suficiente permite ajustar las soluciones a lo que la industria puede suministrar.

“Hay que perderle el miedo a la palabra “estandarización””, insiste Bandrés. A su juicio, disponer de componentes repetibles puede facilitar inversiones en fábricas y mejorar la productividad sin eliminar la creatividad arquitectónica. La industria necesita, además, volumen y continuidad de encargos para desarrollar esa capacidad.

Hogares distintos, soluciones distintas

La superficie de las viviendas es otra de las variables que entran en juego al abordar la situación de la vivienda. Used propone estudiar promociones con una media de 75 m², frente a los 118 que toma como referencia, para responder a nuevos perfiles familiares y contener el desembolso. El reto consiste en ajustar dimensiones y distribución manteniendo condiciones dignas y funcionales.

La fiscalidad también influye, aunque no ofrece una solución aislada. Bandrés plantea reducir la imposición sobre la vivienda protegida y facilitar la entrada mediante avales.

Compra y alquiler responden, además, a necesidades completamente diferentes. La propiedad puede contribuir al ahorro familiar; el alquiler facilita movilidad y acceso sin una entrada elevada, con una especial su utilidad para los jóvenes.

La eficacia de las medidas dependerá de que avancen coordinadamente. Liberar suelo sin capacidad constructiva retrasa las entregas; industrializar sin demanda estable dificulta la inversión; y promover vivienda protegida con costes inviables frena su ejecución. El desafío consiste en convertir cada actuación en hogares disponibles que las familias puedan pagar.